“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计，去年11月28日以来，多家上市房企陆续抛出并购计划，总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4%。

　　业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现。

　　例如，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，交易估值为76亿元；1月3日晚间，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元。

　　克而瑞方面分析称，从交易标的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中，对出险房企而言，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外，在银行以及资本市场的支持下，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总的来看，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类是优质的开发项目资产，另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产，并且能持续产生现金流收入，在现金为王的行业背景下颇受青睐。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出，甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后，是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言，是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产；对被收购方而言，也是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型。”刘水表示。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌的几率将大大增加，这有助于加快行业风险出清的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示，当前行业面临的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力，但对于全行业来说，仍需从稳预期、稳信心做起，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。

国际油价走低、原油系期货飘绿，为何汽柴油价格仍上调******

　　国家发改委2月3日傍晚发布消息，根据近期国际市场油价变化情况，按照现行成品油价格形成机制，自2月3日24时起，国内汽、柴油价格(标准品)每吨分别提高210元和200元。

　　折升价，上述调幅对应92号汽油上调0.16元，95号汽油和0号柴油均上调0.17元。据大宗商品资讯机构卓创资讯测算，以油箱容量在50L的家用轿车为例，加满一箱92号汽油将较之前多花8元，95号汽油多花8.5元。油耗方面，以月跑2000公里，百公里油耗在8L的小型私家车为例，到下次调价窗口开启(2月17日24时)之前的时间内，消费者用油成本将增加12元左右。物流行业，以月跑10000公里，百公里油耗在38L的重型卡车为例，在下次调价窗口开启前，单辆车的燃油成本将增加301元左右。

　　经澎湃新闻计算，进入2023年以来，成品油调价经历“二涨一跌”。涨跌互抵后，年内汽油、柴油价格分别上涨255元/吨、245元/吨，对应每升92号汽油、95号汽油及0号柴油上涨0.20元左右。国内大多数地区92号汽油零售限价处于7.5-7.9元/升区间。

　　国际原油期货方面，截至2月2日收盘，2023年3月交货的WTI原油期货下跌0.53美元/桶(-0.69%)，结算价报75.88美元/桶；2023年4月交货的布伦特原油期货下跌0.67美元/桶(-0.81%)，结算价报82.17美元/桶。3日，国际油价显著下跌。自2月以来，油价震荡走低。

　　调价当天，在国内商品期市表现上，原油系品种飘绿。2月3日日间盘收盘，国内商品期货主力合约多数收跌。截至当天15时，燃油主力合约领跌期市，跌超3%，低硫燃料油跌超2%。上海国际能源交易中心日间盘原油期货合约低位震荡，国内原油期货主力2303合约开盘531.7元，截至日间收盘，收报531.9元，跌1.92%或10.4元；结算价为532.0元。

　　这看起来似乎是矛盾的。为什么会出现国际油价走低、原油系期货飘绿的同时，本轮调价窗口汽柴油价格却上调？其实，这是由国内成品油价格调整机制决定的。

　　按照《石油价格管理办法》有关规定，国内汽、柴油最高零售价格根据国际市场原油价格变化情况，每10个工作日调整一次。每次价格如何调整主要看调价前10个工作日国际油价平均值与再之前10个工作日平均值的比较情况，不是简单由调价前几天国际油价变动决定。从这轮计价周期的原油变化率看，国际原油价格呈现先扬后抑趋势，但整体价格走高。

　　金联创能源分析师王延婷表示，中国优化疫情防控政策后，出入境管控进一步放松，市场对中国能源需求预期乐观。另外，EIA将2023年全球原油需求增速预期上调5万桶/日至105万桶/日，再考虑到对俄罗斯石油制裁加码，对燃料供应减少的担忧增加。能源需求前景有所改善与供应减少担忧共同提振油价持续反弹。后期虽然因炼油需求疲软和出口低迷，美国原油库存增加，以及在欧洲央行与英国央行货币政策公布前，市场心态趋于谨慎，对原油价格形成打压，但原油整体均价依然上涨明显。

　　从历史调价数据看，成品油调价与国际油价走势并非“跟涨不跟跌”。此前也多次出现过调价日之前国际油价大幅上涨，但当期国内成品油价格却下调的情况。例如，2021年12月17日是调价日，之前2个工作日国际油价连续上涨，但当期国内汽、柴油价格每吨分别下调130元、125元。据澎湃新闻不完全统计，2021年7月26日、3月31日，2020年9月18日等调价日均出现过类似情况。

　　隆众资讯原油分析师李彦认为，以当前的国际原油价格水平计算，下一轮成品油调价开局将呈现下跌的趋势。目前来看，欧美经济衰退忧虑仍在延续，俄罗斯实际供应没有出现显著下滑，预计下一轮成品油调价下调的概率较大。

　　卓创资讯成品油分析师王雪琴称，美联储加息放缓符合市场预期，但全球央行紧缩货币政策不变，依然对国际油价形成利空压制。另一方面，欧佩克+维持现有产量政策不变，在一定程度上对油市底部支撑明显。短期国际油价单边推涨的压力依然较大，油价有望延续波动行情。新一轮调价以下调预期开场。